契約の注意点マンション購入@ナビ

購入申込み
購入申し込みとは、購入する意志を売主に伝え、売買契約まで物件を他の人に売らないよう取りおきをしてもらう事を言います。中古マンションの場合、仲介業者を通じて、現在の所有者に対して申し込みを行ないます。
この時、多くの場合は５?10万程度の申込証拠金がかかります。支払う際、領収書等のただし書きに「申込証拠金として受領、契約が成立しない場合は返還する」と明記してもらいましょう。なぜなら、正式な契約まで至らない場合には返還してもらえるのが一般的ですが、法的な根拠があいまいなため、契約しないと没収されることもあります。

重要事項説明書
契約をする前に宅建業者は買主に、定められた項目について記載した書面を交付し、口頭での説明を、宅地建物取引主任者からさせなければなりません。
説明項目は主に以下の通りです。

対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
１．登記簿に記載された事項
２．都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
３．私道の負担に関する事項
４．飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況
５．未完成物件の場合は、宅地造成または建物建築工事完了時における形状、構造など
６．当該建物が土砂災害警戒区域内か否か
７．住宅性能評価を受けた新築住宅である場合

取引条件に関する事項
１．代金及び交換差金以外に授受される金額
２．契約の解除に関する事項
３．損害賠償額の予定額または違約金に関する事項
４．業者が売主となる物件の売買における手付金等の保全措置の概要
５．支払金又は預かり金の保全措置の概要
６．金銭の貸借のあっせん
７．割賦販売に係る事項

その他の事項
供託所に関する説明

区分所有建物（マンション）の場合
１．区分所有建物の「不動産の表示」
２．一棟の建物またはその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
敷地に関する権利の種類及び内容
共用部分に関する規約等の定め
専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
専用使用権に関する規約等の定め
所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
計画修繕積立金等に関する事項
通常の管理費用の額
管理の委託先
建物の維持修繕の実施状況の記録

売買契約書
宅地建物取引主任者から重要事項説明書をもとに説明を受け、十分に理解、納得した上で、重要事項説明書に署名捺印し、売買契約を行います。売買契約時には多数の関係書類が渡されます。その際、わからないところや気になるところは事前にしっかりと確認し、納得してから契約しましょう。どうしても関係書類を確認できない場合は、２?５万程度で契約内容を確認してくれる団体や企業にチェックを依頼できます。
その際、売買契約を締結した後に買主がローンを借りられないことが判明した場合や、売買契約から引渡しまでの間に火災などで損害が発生した場合に備え、契約を白紙に戻すローン特約の項目や、契約を解除する特約の項目を契約書に明記しておきましょう。

売買契約
手付金を支払って契約書に署名捺印をすると契約完了です。その際、所有者や土地・建物の面積などが登記簿の内容と同じか、手付金など前金の金額や性格、代金の支払い方法や引き渡しの時期など、最終確認した上で署名捺印しましょう。多くの場合、手付金は売買価格の１０?２０％ですので、4０００万の物件の場合、4００?8００万円の現金が必要になります。事前に貯蓄等の現金化を行っておきましょう。他にも契約書に貼る印紙代も必要です。また契約後に、住宅ローンの申し込みを行う場合があるので源泉徴収表や印鑑証明等が必要な場合があります。売主と相談した上で、事前に準備しておくと良いでしょう。

契約時に必要なものは以下の通りです。

・権利証（登記済証）または登記名義人それぞれの登記識別情報
・実印
・印鑑証明書
・印紙代（売買金額により異なる）
・固定資産税納付書
・管理規約書、建築確認通知書など
・運転免許証など本人確認できるもの他

また、申込証拠金を含め、契約までに物件価格の２?３割の資金を用意しておきましょう。契約後のキャンセルは物件価格の10％程度かかってしまいます。その他にも税金、保険料などとして物件の５?７％の資金が必要となります。

物件の引き渡し
物件の引渡しは買主の代金支払いと同時に履行されます。その際に確認することは、目的物件が契約書の内容どおりかどうか、物件の明渡しが完了しているかどうかということです。